El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha emitido una resolución que modifica el criterio sobre la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual. Esta deducción, que solo se mantiene para los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2013, puede aplicarse también al importe destinado a cancelar el préstamo hipotecario utilizando el dinero obtenido de la venta de la propiedad.
De acuerdo con el TEAC, el inmueble debe haber sido efectivamente la vivienda habitual del contribuyente hasta su venta, haber sido adquirido antes de 2013 y que se haya aplicado la deducción en su momento. Según información adelantada por ‘El País’, el TEAC argumenta que, aunque los fondos provengan de la venta, su finalidad sigue siendo la misma: saldar la hipoteca de la vivienda habitual. Por lo tanto, el tratamiento fiscal debería ser equivalente al que tendría si el contribuyente optara por cancelar la hipoteca con sus ahorros el día anterior a la venta.
«Cuando un interesado que vende la que era su vivienda habitual cancela la cantidad restante del préstamo hipotecario utilizando parte del importe recibido por la venta, tiene derecho a disfrutar de la deducción por inversión en la vivienda habitual», afirma el TEAC.
Aunque la deducción por vivienda habitual en el IRPF fue suprimida en 2013, aún existe un régimen transitorio para aquellos que compraron su vivienda antes de esa fecha y que aplicaron la deducción. Estos contribuyentes aún pueden deducir anualmente el 15% de lo pagado por la hipoteca de su vivienda (tanto el capital como los intereses), con una base máxima de 9.040 euros al año, lo que se traduce en una deducción máxima anual de 1.356 euros.
Hasta ahora, el criterio de la Agencia Tributaria indicaba que era posible deducir todas las cuotas pagadas y las cancelaciones anticipadas mientras el contribuyente continuara residiendo en la vivienda. Sin embargo, una vez vendida, el derecho a la deducción desaparecía ese mismo día, lo que significaba que, si se utilizaba parte del dinero de la venta para cancelar la hipoteca pendiente, esa cantidad no contaba para la deducción.
Esto implicaba que, en la práctica, la Agencia Tributaria solo admitía deducciones hasta el día anterior a la venta. Por ejemplo, si un contribuyente vendía su vivienda habitual el 1 de junio, solo podía incluir las cuotas pagadas hasta mayo, mientras que el importe destinado a cancelar la hipoteca el mismo día de la venta ya no se contabilizaba para la deducción.
Un caso concreto que ha llegado a la atención del TEAC es el de un contribuyente de Santa Cruz de Tenerife, quien vendió su vivienda en junio de 2018 y utilizó parte del dinero de la venta para cancelar el saldo restante de su préstamo hipotecario, que ascendía a 10.202 euros. En su declaración del IRPF de ese año, aplicó la deducción máxima (el 15% sobre 9.040 euros), pero la Agencia Tributaria determinó que solo tenía derecho a la deducción por los 329 euros mensuales abonados hasta mayo, lo que se tradujo en un máximo de 1.645 euros.
La plataforma de asesoría fiscal TaxDown ha señalado que, dado que la resolución del TEAC es de octubre de 2025, es posible revisar los ejercicios no prescritos, es decir, 2021, 2022, 2023 y 2024, solicitando una rectificación de la declaración del IRPF y reclamando una devolución si la Agencia Tributaria limitó la deducción o no incluyó la cancelación al vender la vivienda.
TaxDown subraya que el nuevo criterio del TEAC corrige años de «interpretaciones demasiado rígidas» y podría suponer más de 1.000 euros de devolución adicional para aquellos que vendieron su vivienda y cancelaron la hipoteca en los últimos ejercicios.
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